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  然而，這樣的措辭似乎不適用於學區房。今年以來，多個一線城市出臺瞭形式各樣的入學新政，這些政策不僅給孩子們的入學帶來變數，也讓優質教育資源周邊的學區房市場"無法淡定"。

內容來自建地貸款宜蘭員山建地貸款sina新聞

  還能"牛"多久？

  海淀區、西城區、東城區為北京市傳統的學區房大區。鏈傢地產市場研究部提供給本報的統計數據顯示，今年4月，這三個區域的學區房占各自區域成交的全部二手住宅的比例能達到30%左右，明顯高於北京市平均水平。

  不過，據本報記者瞭解，隨著樓市整體走弱，一線城市學區房的成交量價也出現瞭下跌，但相對於普通房源，其量價均相對堅挺。

  政策復雜，市場也復雜

  陸騎麟表示，目前上海學區房的價格還是比較穩定的，不過，部分教育資源相對優質的學區房價格依舊處於緩慢上漲階段，如徐匯區匯師小學附近的學區房相比4月份依舊出現瞭1%左右的上漲。

  15平方米，售價460萬元，單價超過瞭30萬元/平方米。這是北京文華胡同一處平房最新的網上報價。除瞭鄰近西辦理二胎房貸銀行缺錢急用哪裡借錢單、可改作門面等因素，在近期樓市較為低迷的北京，該房源之所以如此天價，主要與旁邊的一所著名小學有關。

  陸騎麟認為，購買學區房還是比較保值增值的。"不過該類房產最主要還是小孩子讀書，如果一旦失去對傢庭的作用，出售的可能性還是較大的，而隨著上海'二孩政策'的放開，預計學區房的價格依舊會堅挺10年以上的時間。"

學區房牛市下半場隻漲不跌的 神話

  對於多年來與中小學入學緊緊伴隨的學區房高燒現象，21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為，新的入學政策旨在平衡各義務教育學校的資源，給越來越嚴重的擇校潮降溫。作為特權而長期存在的共建生被一舉取消，值得稱贊。

  而在上海，以對口靜安教育學院附屬小學的海防村為例，2012年下半年，30平方米的學區房均價在五六萬元，此後一直上漲，如今同樣面積的學區房均價大概在9萬元。海防村少量10平方米的學區房報價甚至達到18萬元/平方米。而距離海防村300米的句容小區不是學區房，同樣面積的房子每平方米均價隻有4萬元。

  21世紀不動產對上海金橋、源深、七寶、新華路、南黃浦等板塊抽樣調查結果顯示，盡管學區房受到整體二手房市場影響，成交表現乏力，甚至部分房源價格也出現一定松動，但學區房整體價格較普通房源更為堅挺，原因在於，相比普通的住房，學區房往往擁有地段和教育配套兩大優勢。

  除瞭靜安區，上海的長寧區今年也對"就近入學"作出瞭嚴格規定，要求適齡兒童的戶籍地址與其父母、祖父母或外祖父母的房產證地址必須一致，而使用權房的對口入學條件則更為嚴苛。

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  4月18日，此前備受關註的2014年北京市小升初新政出臺，取消"共建生"、小學免試就近入學，小升初實行"單校劃片"或"多校劃片"入學。

  在北京從事房產中介行業多年的小王告訴《第一財經日報》記者，想要入名校，花錢、找關系也不靠譜，隻有買下學區房落戶最為"可靠"。

  不過，張人利表示，造成高價學區房的根源是體制機制設計上有問題。"這個問題在美國是沒有的。為什麼美國不可能一套房進3個人呢，這就是頂層設計--物業稅。美國與學校對口的房屋物業稅中70%是要給學校的，這也是學校的主要經濟來源。傢長如果搬走後學校肯定趕你出去，因為你稅不交瞭。"

  昨日，信義房屋昌平店的置業顧問劉五營對記者稱，目前靜安區的學區房屬於有價無市狀態。市場掛牌量有微弱下降，上門購買學區房的客戶較春節後有瞭大幅度下降，觀望情緒嚴重，但議價空間並不大，市場價格趨於平穩。

  根據教育部今年的新規，到2015年，19個大城市所有縣(市、區)實行劃片就近入學政策，100%的小學實現劃片就近入學，90%以上的初中實現劃片入學。

  安居客集團提供給《第一財經日報》的數據顯示，北京學區房去年一年的漲幅高達35%，均價已超過4.5萬元/平方米；上海學區房均價逼近4萬元/平方米，過去一年的漲幅約為20%，高於上海全城二手房價16%的平均漲幅。

  "郊區的一手樓盤都在促銷，房價幾乎回到3年前，但核心區的學區房價格從來沒有降過。"在另一個房價高企的一線城市廣州，合富置業的一位物業顧問告訴《第一財經日報》記者，學區房是"房子中的戰鬥機"，擁有教育這個獨特資源，不太可能降價。

  "在最新劃入片區的區域，我們有3個業主知道消息後準備漲價。"房產經紀人小趙說，最新的入學政策公佈後，北京文昌胡同、文華胡同的房源價格仍在上浮，而附近的新文化街小區6棟樓也被納入名校入學片區，這些房源的成交單價約8萬元/平方米，明顯高於去年的7.5萬元/平方米。

  同樣在4月，上海靜安區的一項入學新政則給瘋狂上漲的學區房價潑瞭一盆冷水。靜安區教育局發佈的《關於2014年本區義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》規定，從今年起，靜安區各公辦小學將開始建立對口入學新生數據庫，靜安區每戶地址5年內隻享有一次同校對口的入學機會。

  上述"最嚴入學新政"公佈後一周，效果立竿見影。當時，信義房屋的一位負責人對本報記者表示："許多客戶習慣於提前兩至三年為孩子上學做準備，因此，新政對這部分已買房的客群影響不大。但整體上看，客戶購買學區房的欲望有所下降，接下去，學區房的轉手頻率也會降低。"

  位於北京西城區新文化街111號的北京實驗二小師資雄厚，地處西單地區寸土寸金的黃金地帶，始建於1909年，在北京"聲名顯赫"。此前，該小學劃片學區房隻有文華胡同和文昌胡同的平房，因此價格一直居高不下。

  名校對口學區房的漲勢尤其驚人。例如，截至今年4月底，上海福山外國語小學的福山、花園、瑞華三個校區，對口小區的均價均已超過50000元/平方米，相比去年同期分別上漲35%、24%、35%。

  靜教院附小校長張人利表示，全世界包括美國都有學區房，但房價沒有中國這樣高。像該校學區房比周邊其他地區貴一倍，這種情況在國外是沒有的。 在上海市靜安區，一套破舊的小戶型二手房單價可達8萬~10萬元/平方米，原因且隻有一個，這是一套學區房。北京的情況則更為誇張，一套靠近北京市第二實驗小學(下稱"實驗二小")的學區房報價甚至超過30萬元/平方米。

  "由於今年政府的教育改革態度比較堅決，傢長應當冷靜觀察一段時間，不可盲目追搶學區房。"桑豫峰稱，如果學區資源能夠逐步得以平衡，那麼，以前高價抬升的部分名校周邊的學區房價格，就有可能下跌。反過來，那些非名校周邊的房子，由於學校資源(師資和生源)得以提升，價格存在適當補漲的空間。總體而言，義務階段入學改革越徹底，學區資源越平衡，學區房價格就越易受抑制。

  上海靜安區共有13所公辦小學，其中第一師范學校附屬小學、第一中心小學和教育學院附屬學校最為搶手。一直以來，為瞭讓孩子進入優質學校接受教育，不少傢長爭相購買學校周邊的學區房。

  靜教院附小校長張人利曾對《第一財經日報》記者表示，擇校就有個學區房的問題，全世界包括美國都有學區房，但是全世界的學區房價格沒有中國這樣高，像該校學區房比周邊其他地區貴一倍，這種情況在國外是沒有的。

  張人利稱："我們學校一套學區房賣瞭以後是反復炒作，照理有一套學區房後就有戶口，可以就近入學，但你看看我們學校有多少人是就近入學？傢長大多數都是開車接送孩子，我問傢長'為什麼就近入學還要開車，這麼近還開車？'他們笑笑。實際上他們都不住在這，他們是為瞭孩子能進我這個學校才買瞭一套房子。"

  顯然，今年上海靜安區出臺的上述"最嚴入學新政"，就是為瞭維護就近入學的原則並抑制學區房的炒作。

  "以前的中國樓市是政策復雜、市場簡單，但今年的樓市是政策簡單，市場復雜。"不少業內人士如是形容今年國內樓市的現狀。

  鏈傢地產市場研究部張旭認為，當前的義務教育改革對於均衡教育資源，促進教育公平具有十分重要和積極的作用，學區房的冷熱與相關政策的走向也有極大的關聯性，但從政策的制定、出臺，到具體細則的落地和實施，以及最終政策效果的顯現則是一個長期的過程。

  德佑地產市場研究部總監陸騎麟告訴記者，隨著"單獨二孩"政策的逐步放開，一線城市的學區房預計還有十年牛市。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-10/08022768762.shtml

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